03.不動産に関する法令(建築基準法)

建築物を建てることに関しての法律の規制について学びます。FP3級では建築基準法が中心となりますので、重点的にしっかり学習しましょう。

都市計画法

総合的な街づくりである都市計画のための法律です。

都市計画区域

この都市計画区域とは、一体の都市として開発するために指定した区域のこと。
都市計画区域内は市街化区域と市街化調整区域に線引きされている。

市街化区域

すでに市街地を形成している区域＆おおむね１０年以内に優先かつ計画的に市街化を図るべき区域。

市街化調整区域

逆に市街化を抑制すべき区域。原則、用途地域は定めない。

用途地域

市街化区域ではその用途に合わせ、用途地域を１３種類に定めている。
敷地が２以上の用途地域にまたがる場合、過半の属する用途地域の制限が敷地全体に適用される。

開発許可制度

都市計画区域や準都市計画区域内で開発を行うには原則、都道府県知事等の許可が必要になる。
ただし、市街化区域1,000㎡未満(条例によって例外あり)の開発行為等は小規模開発として許可不要。

建築基準法

建物や道路の安全確保のための法律です。

道路に関する制限

接道義務

建築物の敷地は、原則、幅員４ｍ以上の道路(自動車専用のぞく)に２ｍ以上接していなければ、建築できない。

セットバック

４ｍ未満の道路でも、指定を受けた道路は建築基準法上の道路とみなされる。
しかし、この場合は道路の中心線から２ｍずつ両側に後退した線が道路境界線とみなされ、
後退部分(セットバック部分)は建蔽率や容積率の算定で面積には含まれない。
(自分が家を買う場合に、安い土地等は再建築時にセットバックの恐れがあります)

用途制限

１３種類の用途地域ごとに、用途に応じて建築可能か否かが定められている。主だったものは以下の通り。

	第一種低層 住居専用地域	商業地域	工業地域	工業専用地域
住宅	〇	〇	〇	✕
診療所	〇	〇	〇	〇
学校	〇	〇	✕	✕
ホテル	✕	〇	✕	✕

防火規制

防火地域では原則として耐火建築物を建築しなければならない。
建築物が防火地域と準防火地域と指定なし区域等、複数にわたる場合は、
原則として建物全部が厳しいほうにあるものとして制限される。

建蔽率・容積率

建築物が巨大にならないように建蔽率や容積率により限度が定められている。

建蔽率

建蔽率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。
敷地面積×建蔽率が建築面積の最高限度となる。
また、敷地が建蔽率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域の建蔽率を計算して合計した数値(加重平均)が最高限度となる。

建蔽率(%)＝(建築面積÷敷地面積)×１００

建蔽率の緩和

以下に該当する場合は建蔽率が緩和される。

• 特定行政庁が指定する角地等：１０％加算
• 防火地域にある耐火建築物、準防火地域にある耐火、準耐火建築物：１０％加算
• 上記の条件を同時に満たす場合は両方適用で合計２０％加算。
• 建蔽率８０％の地域内で、防火地域内にある耐火建築物等：建蔽率の制限なし(100%)

建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合、原則として厳しいほうの防火地域の規制を受ける。建物が耐火建築物であるなら、その敷地はすべて防火地域内にあるものとして建蔽率の緩和を適用する。
準防火地域と防火・準防火地域内以外の区域にわたる場合で、耐火・準耐火建築物のときはすべて準防火地域にあるものとして建蔽率の緩和を適用する。

容積率

建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合のことを容積率という。
敷地面積×容積率が延べ面積の最高限度となる。
また、建築物の敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域の容積率を加重平均して計算する。

容積率(%)＝(延べ面積÷敷地面積)×１００

容積率の法定乗数

前面道路(２以上あるときは幅員が最大のもの)の幅員が12m未満である場合、容積率は都市計画で指定する限度と、
「前面道路の幅員×法定乗数※」のいずれか低いほうが限度となる。

※法定乗数(原則)：住居系用途地域１０分の４、商業系・工業系用途地域１０分の６ 例)住居の前の道路が６mなら「６×(１０分の４)＝240％」、敷地面積の240%となる。

絶対高さ制限

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では原則として１０ｍまたは１２ｍのうち、都市計画で定めた高さを超えてはならない(いわゆる閑静な住宅地エリア)。

その他の法令上の制限

農地法

農地法はざっくりというと国民への安定した食料供給を図るために農地を守るための法律。
農地法が適用される農地とは、耕作の目的に供される土地をいう。

農地や採草放牧地を売買するなら農業委員会、農地を他の用途に転用(宅地などに)するには原則、都道府県知事等の許可が必要になってくる。市街化区域の転用など一定の農地については農業委員会への届出で足りる。

区分所有法

区分所有法は、分譲マンション等の区分所有建物の権利関係や管理などを規定した法律。

• 区分所有建物は専有部分(住居に利用する専用部分)と共有部分(玄関ホール、廊下、エレベーター等)からなる。
• 共用部分の持分の割合は原則、専有部分の床面積割合による。
• 共有部分の持分については原則、専有部分と分離処分はできない。

集会の決議

区分所有者は全員管理組合の構成員になり、集会を行う。

決議要件	主な決議内容
４分の３以上の賛成	・規約の設定、変更、廃止 ・大規模滅失(建物価格の２分の１超)による共用部分の復旧 ・管理組合法人の設立、解散
５分の４以上の賛成	・建替え

外部リンク：法務省,スタディング FP講座

それでは過去問を解いてみましょう。

問①③④は〇✕でお答えください。

問①　建築基準法の規定によれば、第一種低層住居専用地域内における建築物の高さは、原則として10ｍまたは20ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

問②　建物の区分所有等に関する法律において、規約の変更は、区分所有者および議決権の各(　　)以上の多数による集会の決議によらなければならない。

1. 3分の2
2. 4分の3
3. 5分の4

問③　建築基準法の規定によれば、建築物の敷地が2つの異なる用途地域にまたがる場合、その全部について、建築物の用途制限がより厳しい地域における建築物の用途に関する規定が適用される。

問④　建築基準法の規定によれば、都市計画区域および準都市計画区域内において、建築物の敷地は、原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない。

問⑤　所有する農地を自宅の建築を目的として宅地に転用する場合、原則として都道府県知事等の許可が必要であるが、市街化区域内にある農地については、あらかじめ（　　　　）に届出をすれば都道府県知事等の許可は不要である。

1. 国土交通大臣
2. 市町村長
3. 農業委員会

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解答

問①　✕　問②　２　問③　✕　問④　〇　問⑤　３