01.不動産(登記と価格)

不動産分野に入ってきます。みなさん、タックス、不動産、相続と順に難しくなっていくと感じる人が多いようです。ただ、３級は自分の日常生活に関わってくるものが多く、覚えておいて損はありません。実生活に結びつけて覚えていきましょう。

不動産登記

不動産登記は不動産の現況や変動を記録し公開することで不動産取引の安全と円滑化を図る制度で、
土地は１筆ごと、建物は１個ごとに作成される。
なお、登記された内容はコンピュータ化されて登記所(法務局)に備えられている。

登記記録の構成

これらの記録は登記事項証明書等により確認できる。

表題部 (登記義務あり)	土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されている部分のこと。 土地：登記原因と日付、所在、地番、地目、地積など 建物：登記原因と日付、所在、家屋番号、種類、構造、床面積など
権利部 (登記義務なし)	権利に関する状況を記載した部分のこと。甲区と乙区に分かれる。 甲区：所有権に関する事項(差押え、買い戻し特約を含む) 乙区：所有権以外の権利に関する事項(抵当権、地上権、配偶者居住権)などがある。

登記事項証明書

登記記録に記録されている事項を証明したもので、法務局(登記所)でだれでも申請できる。
窓口請求だけでなく郵送やオンライン請求ができる。受領は窓口または郵送に限られる。

建物の床面積の表示の違い

建物の床面積の表示は以下のとおりになる。
マンションのチラシなんかは壁芯面積で記載されているため、専有面積と勘違いしているとなんか損した気分になる。

区分所有建物以外の建物(一軒家など)	壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいう(壁芯面積)
区分所有建物(マンションなど)	壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積をいう(内法面積)

不動産登記の効力

不動産登記の主な効力は、対抗力(第三者対抗要件)は認められているが、公信力(公的な信用性)は認められていない。

対抗力

原則、登記をすることで、権利を第三者に対応できる。仮登記だけでは対抗できない(順位保全)。
例外として以下の権利は登記せずとも対抗力を持つ。

• 借地権：借地上の建物を登記すれば、土地の登記記録に貸借権の登記が無くても借地権を第三者に対抗できる。
• 借家権：建物の引き渡しを受けていれば、建物の登記記録が無くても借家権を第三者に対抗できる。

公信力

登記には公信力はなく、事実の権利を反映していない登記を信用し、登記記録上の無権利者と取引した者は、法的に保護されない。

不動産登記以外の調査資料(一部紹介)

法務局には登記以外にも以下のような地図が備えられている。

	内容
公図 (精度は低い)	旧土地台帳の付属地図で地面に準ずる図面として土地の位置、形状、地番を表示している。 つまり古いので精度が悪い。
不動産登記法 １４条地図 (精度が高い)	土地の境界線を正確に示しており、この地図により土地の境界を復元することもできる。 つまり新しい地図。現在進行中のため、設置されてない土地も多い。

不動産の価格調査

土地の公的価格

取引の指標として公示価格と基準値標準価格が公表されている。
課税目的の指標として相続税路線価や固定資産税評価額がある。これらは課税目的のため、時価を上回らないように設定されている。

ちなみに実際に売買があった際の取引価格のことを実勢価格(時価)という。
それと、表の中に相続税路線価というのがあるが、世間一般で言う路線価とは、この相続税路線価の事である。

	概要	基準日	公表 時点	調査頻度	対公示 価格	実施機関
公示価格	売買の目安	１月１日	３月 下旬	毎年	-	国土交通省
基準地標準 価格	売買の目安	７月１日	９月 下旬	毎年	100％	都道府県
相続税 路線価	相続税 贈与税の 計算	１月１日	７月 上旬	毎年	80％	国税庁
固定資産税 評価額	登録免許税 不動産取得税 固定資産税 都市計画税の計算	基準年度 の前年の １月１日	公表 せず	３年に１度	70％	市町村

宅地の類型

不動産鑑定基準では、更地、底地、建付地を次のように定義しています。

更地

手が加えられていない土地。何の用途にもあてられていない土地。

底地

借地権付の土地（宅地）の所有権のこと 。

建付地

建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地

外部リンク：法務省,スタディング FP講座

それでは過去問を解いてみましょう。

問②③⑤は〇✕でお答えください。

問①　相続税路線価は、地価公示の公示価格の(　　)を価格水準の目安として設定されている。

1. 70％
2. 80％
3. 90％

問②　不動産の権利関係を確認するために、当該不動産の所有者以外の者であっても、登記事項証明書の交付を請求することができる。

問③　不動産登記には公信力が認められていないため、登記記録上の権利者が真実の権利者と異なっている場合に登記記録を信頼して取引をしても、原則として法的に保護されない。

問④　土地の登記記録において、(　　　)に関する事項は、権利部（甲区）に記録される。

1. 抵当権
2. 所有権
3. 賃借権

問⑤　土地の登記記録の表題部には、所在や地積など、土地の表示に関する事項が記録される。

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解答

問①　２　問②　〇　問③　〇　問④　２　問⑤　〇